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买竞彩彩票做计划: 國有建筑設計院如何借助房地產金融實現轉型

2016-06-24
聚焦國有建筑設計院的業務模式轉型——基于房地產金融模式的思考。在國企改革大背景下,對國有企業,國家實現由管企業向管資本的轉變。作為改革主體之一的國有建筑設計院,在建筑設計行業市場空間縮小、增速放緩的形勢下,僅依靠傳統的業務模式難以滿足其資本增值的需求,國有建筑設計院需創新業務模式、尋找新的盈利渠道,促進資本增值。
  
在房地產金融日漸興起的背景下,國內部分大型房地產企業嘗試改變傳統的“買地—建房—賣房”模式,實行“地產開發+資本運營”的輕資產模式,通過運用房地產基金、房地產信托等融資工具,投入較少的自有資金,更多地依靠外部資金注入進行房地產開發、運營。在房地產金融模式下,外部資金的支持成為房地產企業的主要需求之一。在市場競爭日益激烈的建筑設計行業,作為國有建筑設計院的重要客戶群之一,房地產企業需求的變化對國有建筑設計院服務模式將產生重要影響。
  
基于國有建筑設計院按照服務進度收費的特征,其歷史存量業務和未來新增業務為企業保持穩定的現金流提供了保證。穩定的現金流和充裕的閑置資金為國有建筑設計院進行資本投資準備了條件,而房地產金融則為建筑設計院創造了投資渠道。
  
在新形勢下,國有建筑設計院如何借助房地產金融實現轉型發展,應注意哪些風險?本文以房地產企業這一主要客戶群的業務模式轉型和需求變化為基礎,分析其對國有建筑設計院業務模式的影響,并初步探討國有建筑設計院業務模式轉型的思路。
  
國有建筑設計院為什么要轉型
  
第一,傳統業務模式無法滿足國有建筑設計院的資本增值需求。黨的十八屆三中全會以來,隨著國企改革不斷推進,對于國有企業,國家逐步實現從管企業向管資本的轉變,資本價值增值成為國企經營重點。因此,在重視技術進步的同時,國有建筑設計院也要提升自身管理能力,如資本運營能力,促進價值增值。
  
在提供設計服務—獲得設計費收入的傳統模式下,設計費收入為建筑設計企業的主要盈利來源。然而,隨著國家加強房地產市場調控、禁止興建樓堂館所等政策的出臺,對建筑設計市場形成較大沖擊。2014年,中國建筑設計業務市場容量同比下降10%~30%。在建筑設計市場容量增長有限、業務增速放緩的背景下,國有建筑設計企業僅僅依靠傳統的業務模式,實現價值增值的壓力較大。
  
第二,國有建筑設計院的傳統業務模式無法更好地滿足房地產企業新的需求。隨著市場化程度的不斷加深,建筑設計行業逐步從賣方市場轉為買方市場。在賣方市場條件下,國有建筑設計院憑借良好的政府關系和客戶的口碑相傳,便可獲得源源不斷的業務。然而,在買方市場下,國有建筑設計院需主動適應日益激烈的市場化競爭,挖掘并滿足客戶深層次需求以增強客戶黏性,獲得穩定的業務來源。在房地產金融模式下,房地產企業實施輕資產運營,獲得外部資金支持成為其主要需求之一。國有建筑設計院僅提供設計服務的傳統業務模式無法更好地滿足房地產企業新的需求。
  
第三,房地產金融為國有建筑設計院的轉型創造了條件。借助房地產金融市場,建筑設計院可以以投資者身份,通過房地產信托、基金或合作開發等形式,將閑置資金簡介投資到房地產行業。一方面,依托房地產企業的運營管理能力,獲得地產項目投資收益,促進資本增值;另一方面,通過與房地產企業的資本合作,國有建筑設計院在項目前期階段介入,可更多地站在客戶的角度思考問題,更深層次了解客戶需求,為提供后續設計服務奠定基礎。因此,房地產金融市場為國有建筑設計院提供了投資渠道,增加其盈利來源、滿足其資本增值需求,同時也成為國有建筑設計院與房地產企業之間建立良好合作伙伴關系的重要紐帶,為國有建筑設計院的轉型創造了條件。
  
如何借助房地產金融實現轉型
  
借助房地產金融,國有建筑設計院的服務模式和盈利模式可實現的業務模式轉型如圖1所示。
  
 建筑設計企業業務模式轉型:
 
傳統模式:提供設計服務,收取設計服務費。
房地產金融模式:設計服務+資本合作,設計費+投資收益。
  
在服務模式上,國有建筑設計企業由傳統的單純提供設計服務向設計服務+資本合作轉變;在盈利模式上,由傳統的獲取設計費收入向設計費收入+投資收益轉變。
  
在傳統模式下,國有建筑設計院僅以乙方的身份,在房地產行業價值鏈的規劃設計環節介入,為房地產企業提供設計服務;而在新型房地產金融模式下,國有建筑設計院可以充分運用信托、基金等金融工具投入資金,以投資者的角色,從房地產行業價值鏈前端,如拿地、開發階段介入,一方面與房企形成資本合作,間接參與房地產項目投資,依托房地產企業的運營管理,獲得項目投資收益;另一方面通過資本合作,與房地產企業形成穩定的伙伴關系,更好地站在客戶的角度、更深入了解客戶需求,為獲取后續的設計業務創造條件,促進主業發展。
  
房地產金融模式的主要問題與風險
  
房地產金融為國有建筑設計企業帶來了新的發展機遇,創造了新的盈利模式,但對于缺乏資本運作經驗的國有建筑設計企業而言,需要注意以下幾方面問題:
  
第一,市場風險。國內房地產金融市場發展并不成熟,REITs等新型融資方式還處于初步發展階段,國內地產商對這些新型融資工具的應用還處于探索初期,國內目前并沒有真正意義上的REITs。因此,在合作伙伴的選擇上,國有建筑設計院應選擇與運營管理能力強的知名地產公司合作,以降低項目運營管理風險。
  
第二,政策風險。與房地產金融市場發達的國家相比,中國對房地產金融發展的政策支持力度不大。在房地產金融市場較為發達的國家,如新加坡、美國等,投資者投資房地產金融市場有較好的政策保障,投資者利益能得到較好的?;?。以新加坡為例,在REITs收益分配上,新加坡規定每年必須將稅后凈利潤的90%用于分紅派息,每年分配一次,較好地保障了投資者的收益。此外,新加坡REITs有大量稅收優惠政策,極大地提高了投資者的積極性,如REITs所分配收益免繳所得稅、個人投資者完全免稅、REITs購買房產免征3%的印花稅、REITs設立SPV收購并持有海外資產退增值稅、REITs用于利潤分配的從海外取得的收益免稅等,稅收優惠政策無論對于投資者,還是對于REITs未來收購的新物業都能帶來優惠。
  
在房地產金融市場還處于初步發展階段的中國,政府雖然鼓勵國內企業探索房地產金融模式,但目前并沒有明確的政策和相關管理辦法來支持和推動房地產金融市場的發展,如國內類REITs并沒有稅收相關優惠政策。
  
第三,經營風險。房地產金融模式成功的關鍵在于項目未來穩定的現金流和物業增值,若預期現金流無法保證或物業貶值,則可能導致項目資金鏈斷裂、投資者無法成功退出而引起的投資虧損風險。項目未來是否有穩健的現金流和增值空間,主要取決于房地產企業的運營管理能力。與房地產企業進行資本合作,缺乏運營管理經驗的國有建筑設計院對房地產企業的依賴性較大,存在一定的經營風險。因此,在新的業務模式下,國有建筑設計院一方面需加強投資管理人才的培養;另一方面需要強化對成熟的房地產金融運營模式的學習,努力提升自身的投資運營管理能力,降低投資風險。(本文作者馮梅系中信工程設計建設有限公司戰略發展部研究專員;丁靖坤系中國市政工程中南設計研究總院有限公司計劃經營處研究專員)

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